Khó xảy ra khủng hoảng bất động sản

Đó là nhận định của các chuyên gia, doanh nghiệp bất động sản và đại diện cơ quan quản lý tại Hội thảo “Chu kỳ khủng hoảng và cơ hội đầu tư bất động sản” do Báo Thanh Niên tổ chức sáng nay 18.7 tại TP.HCM.

Nhiều ý kiến đóng góp tại hội thảo sáng 18.7

Ông Nguyễn Ngọc Toàn – Phó tổng biên tập Báo Thanh Niên nhận xét, sau một thời gian tăng nóng, thị trường bất động sản đã chững lại. Tại những điểm nóng như Phú Quốc, Vân Đồn, Bắc Vân Phong, giá bất động sản đã giảm. Những điểm nóng về tăng giá ở 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM giao dịch cũng đã hãm phanh. Đã 4 thập kỷ trôi qua, cứ 10 năm một lần nền kinh tế lại trải qua một cuộc khủng hoảng, đó là vào năm 1979, 1989, 1999, 2009. Năm 2019 là đúng chu kỳ 10 năm đã diễn ra suốt 5 thập kỷ qua. Các nhà đầu tư, người mua nhà đang căng mình chờ đợi nghe ngóng và cảnh giác trước thời điểm bản lề của chu kỳ khủng hoảng.

“Vậy thị trường bất động sản sẽ như thế nào ở nửa cuối năm bản lề của chu kỳ này? Cung cầu trên thị trường ra sao? Có nên áp dụng chiến thuật “tham lam khi thị trường sợ hãi” của nhà đầu tư thiên tài Warren Buffett để mua bất động sản dịp cuối năm hay không?”, ông Nguyễn Ngọc Toàn đặt vấn đề.
Cơn sốt đã hạ nhiệt
Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM –  phân tích sâu hơn : Có hai phân khúc đã có hiện tượng sốt là đất nền và condotel, trong đó giá đất nền còn “nóng” hơn trong năm 2017. Tuy nhiên, hiện nay cơn sốt ảo đất nền về cơ bản được kiểm soát, kể cả ở các đặc khu hay khu vùng ven của TP.HCM. Thế nhưng giá đất vẫn được neo giữ ở mức cao vì nhà đầu tư kỳ vọng sẽ có người mua lại. Tuy nhiên việc này sẽ không thể kéo dài vì sức chịu đựng có hạn do nhiều người mua sử dụng vốn vay.
Ông Châu nhấn mạnh: Bong đóng bất động sản chỉ xảy ra khi hội đủ một số điều kiện. Thứ nhất là kinh tế phát triển nóng, dễ kiếm tiền và ai cũng muốn tìm nơi trú ẩn cho đồng tiền của mình. Nhưng kinh tế thế giới hiện nay không nóng và kinh tế của Việt Nam đang trong giai đoạn phục hồi. Tăng trưởng tín dụng 2017 chỉ hơn 6% trong khi 2009 tăng gần 9%. Thứ hai là có sự buông lỏng về chính sách tín dụng. Trong đợt khủng hoảng 2006 – 2007, tăng trưởng tín dụng của Việt Nam lên 37,8%. Hiện nay không có chuyện buông lỏng tín dụng, không có chuyện ngân hàng cho vay dưới chuẩn. Thứ ba là lệch pha cung cầu là có nhưng chưa đến mức độ phá vỡ sự cân bằng trên thị trường bất động sản. Thứ tư, có sự gia tăng của nhà đầu tư thứ cấp và đầu cơ, thậm chí 80-90% là những nhà đầu tư mua đi bán lại ở phân khúc đất nền và condotel nhưng cũng chưa đủ để tạo nên bong bóng thị trường bất động sản.
“Nhà nước đã đưa ra các công cụ điều chỉnh thị trường rất rõ. Vì vậy không thể có bong bóng xảy ra. Bản thân Nhà nước, nhà băng, người tiêu dùng đều thông minh hơn. Vì vậy không thể có bong bóng bất động sản trong năm 2018. Và với sự điều hành của Chính phủ hiện nay cũng chưa có bong bóng bất động sản trong năm 2019”, ông Lê Hoàng Châu khẳng định.
Xu hướng vẫn ổn định
Ông Phan Trường Sơn – Trưởng phòng Phát triển nhà và thị trường bất động sản Sở Xây dựng TP.HCM
Đồng quan điểm , ông Phan Trường Sơn – Trưởng phòng Phát triển nhà và thị trường bất động sản Sở Xây dựng TP.HCM thông tin thêm: nguồn cung nhà ở nói chung trong nửa đầu năm nay đều thấp hơn so với cùng kỳ năm trước. Cụ thể có gần 4.000 căn nhà cao cấp so với gần 5.200 căn nhà cao cấp trong cùng kỳ năm trước; nhà ở phân khúc trung cấp là 3.700 căn so với hơn 5.000 căn cùng kỳ năm trước và nhà ở phân khúc bình dân là 1.914 căn so với năm ngoái là 6.200 căn. Thị trường vẫn tương đối ổn định. Việc sốt đất nền diễn ra ở các quận huyện ven như quận 9, Thủ Đức… chủ yếu do hạ tầng giao thông phát triển mạnh. Các dự án được dần hoàn thiện như tuyến metro, cao tốc Long Thành Dầu Giây, sân bay Long Thành, cầu Cát Lái, các tuyến đường vành đai hay mở rộng quốc lộ 13…

Ông Sơn nhấn mạnh: Giá trị bất động sản sẽ tăng theo thời gian, theo tiến độ dự án và hoàn thiện cơ sở hạ tầng là phù hợp nhưng mức độ tăng vừa phải ở 5% trở lại. Còn tăng quá mạnh thì kêu sốt ảo là đúng. “Tôi cũng đồng quan điểm là rất khó xảy ra bong bóng bất động sản. Hiện nay nguồn cung nhà ở ra thị trường đã sụt giảm khi nhu cầu giảm vì bản thân các doanh nghiệp cũng khảo sát thị trường kỹ khi đưa ra dự án”- ông Sơn nhấn mạnh.

Tương tự, ông Huỳnh Thái Ngọc – Phó trưởng phòng Kế hoạch, Sở Tài nguyên và  Môi trường TP.HCM cho rằng: Đến năm 2020 một số chỉ tiêu sử dụng đất của TP.HCM sẽ có những bước phát triển nhảy vọt. Cụ thể như thành phố sẽ chuyển hơn 26.000 ha đất nông nghiệp thành phi nông nghiệp. Trong đó nổi bật là đất khu công nghiệp khoảng 3.500 ha sẽ tăng lên 6.000 ha; Đất ở sẽ tăng đến 7.321 ha và đây là một con số lớn trong khi giai đoạn 2010 – 2015 chỉ khoảng 3.000 ha. Đất ở đô thị sẽ chiếm tỷ lệ lớn khoảng 4.500 ha và còn lại là đất ở nông thôn.
TP.HCM sẽ mạnh dạn cho chuyển đổi sử dụng đất sẽ đạt được nhiều mục tiêu như an sinh xã hội ở các quận ven ngoại thành để tránh tình trạng xây dựng trái phép xảy ra trong thời gian trước. Bên cạnh đó, một số thủ tục hành chính liên quan về đất đai, xây dựng cũng đã rút ngắn. Chẳng hạn thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà gắn liền với đất chỉ còn 15 ngày so với thời gian 57 ngày trước đó, góp phần nhanh đưa sản phẩm vào thị trường hay tạo điều kiện nhu cầu chuyển nhượng.
Về phía Ngân hàng Nhà nước, ông Nguyễn Đức Lệnh – Trưởng phòng Tổng hợp Ngân hàng Nhà nước TP.HCM – cho biết tốc độ tăng trưởng tín dụng 6 tháng đầu năm trên địa bàn thành phố đạt 7,5% trong khi cả nước tăng 7,8%. Trong đó, cơ cấu tín dụng trung dài hạn chiếm 53%, còn lại là cho vay ngắn hạn. Dư nợ cho vay bất động của các ngân hàng trên địa bàn chiếm 10% tổng tín dụng trong khi cả nước, tỷ lệ này chiếm từ 7-8%. Đây là tỷ lệ nằm trong ngưỡng an toàn theo đánh giá của nhiều chuyên gia. Trong thời gian qua, Ngân hàng Nhà nước đã thực hiện giảm tăng trưởng tín dụng nhưng cơ bản vẫn hỗ trợ nền kinh tế phát triển. Việc khuyến nghị các ngân hàng kiểm soát tín dụng vào bất động sản không những giúp ngân hàng phát triển bền vững mà cả thị trường bất động sản cũng ổn định.
Hay câu chuyện tỷ giá đang “hot” nhưng khác với trước vì yếu tố vàng đã bị loại bỏ và tỷ giá hiện chủ yếu biến động do yếu tố khách quan từ thị trường thế giới. Việc điều chỉnh nếu có là cần thiết để hỗ trợ cho xuất khẩu và vẫn nằm trong kiểm soát của Ngân hàng Nhà nước. Thị trường bất động sản tăng trưởng tốt cũng hỗ trợ ngân hàng xử lý nợ xấu thuận lợi hơn. Tuy nhiên thị trường bất động sản có tăng trưởng hay không còn phụ thuộc vào doanh nghiệp vì vốn tín dụng chỉ hỗ trợ trong ngắn hạn.
Bất động sản vẫn là kênh đầu tư an toàn nhất
Bà Nguyễn Thị Thanh Hương – Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Đại Phúc Land
Ở góc độ các doanh nghiệp trực tiếp hoạt động trên thị trường, bà Nguyễn Thị Thanh Hương – Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Đại Phúc Land nhấn mạnh: Bất động sản là nhu cầu thiết yếu của người dân và vẫn tăng đều mỗi năm. Hiện nay doanh nghiệp này không có khái niệm bong bóng hay khủng hoảng hay là đóng băng mà chỉ có trầm lắng so với trước. Bản thân công ty này đã hoàn thành được 70% kế hoạch kinh doanh cả năm chỉ sau 6 tháng.
Trên thực tế, nguồn cung luôn thiếu so với cầu, cung chỉ mới đáp ứng khoảng 10-15% nhu cầu. Cho dù trong thời điểm gần đây thay đổi về cơ cấu sản phẩm nhưng đa số vẫn tập trung ở các đô thị lớn. Vì vậy vấn đề nan giải là làm sao giảm được chi phí đầu vào. Hiện nhu cầu người tiêu dùng càng gia tăng, không chỉ là căn nhà mà là môi trường sống. Điều này đòi hỏi doanh nghiệp phải đầu tư cho cảnh quan, tiện ích xung quanh như trường học, bệnh viện và có thể chiếm đến 40-50% giá thành sản phẩm. Ví dụ Khu đô thị Vạn Phúc quy mô 198 ha có sự đầu tư dài hạn, triển khai trong thời gian 10 – 20 năm nên các sự biến động thay đổi chính sách sẽ tác động đến nhà đầu tư.
“Qua tiếp xúc với các nhà đầu tư nước ngoài, họ cũng tỏ ra tin tưởng vào kinh tế, môi trường đầu tư của Việt Nam và quan tâm đến đầu tư vào các dự án bất động sản ở Việt Nam trong thời gian tới. Những chủ đầu tư uy tín, cung cấp sản phẩm chất lượng đáp ứng nhu cầu vẫn luôn cần sự ổn định về các chính sách vĩ mô. Chẳng hạn giảm chi phí về thời gian triển khai là điều quan trọng để kéo giảm chi phí giá thành sản phẩm đầu ra”, bà Nguyễn Thị Thanh Hương nói.
Ông Hoàng Đức Khương – Giám đốc đối ngoại Tập đoàn An Gia chia sẻ: Căn cứ vào dự báo của các cơ quan chuyên môn, thị trường và đánh giá bằng sự kinh nghiệm của doanh nghiệp, cho đến nay bất động sản vẫn là kênh đầu tư an toàn, hấp dẫn. Ví dụ đầu tháng 8, công ty tung ra thị trường dự án Sky89 với giá bán 38 – 42 triệu đồng/m2 và có lượng đặt chỗ khả quan.
“Chúng tôi thấy thị trường vẫn còn tiềm năng. Chúng tôi cũng đã đón tiếp nhiều nhà đầu tư nước ngoài và họ vẫn quan tâm đến thị trường Việt Nam. Cuối năm nay chúng tôi sẽ công bố việc hợp tác với một quỹ đầu tư Standard Charter sẽ cùng đồng hành phát triển thị trường. Chúng tôi cũng không nghĩ sẽ có bong bóng xảy ra trên thị trường”, ông Trần Đức Khương nói.
Đồng quan điểm, ông Trần Tựu – Phó tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh nhận định, thời điểm này chính sách điều hành kinh tế vĩ mô của Việt Nam đều ổn định. Việc khủng hoảng xảy ra ở phân khúc nào cần phải được xem xét và đánh giá chính xác. Việc khủng hoảng cục bộ đất nền là có nhưng diễn ra ở phạm vi nào? Chỉ số ở một số địa phương sẽ thành lập đặc khu và một số khu vực vùng ven. Tuy nhiên các chính sách can thiệp trong thời gian vừa qua khá kịp thời, nếu không thì đến nay không biết chuyện gì xảy ra. Vì vậy ông cho rằng, doanh nghiệp và nhà đầu tư không quá lo lắng khi chính sách kiểm soát được thực hiện kịp thời, tỷ lệ cho vay đối với bất động sản cũng ở mức vừa phải.